房地產及建築行業作為緬甸經濟的支柱行業之一，在緬甸的經濟發展過程中起到了舉足輕重的作用。然而，出於緬甸經濟開放時間較晚、行業法律體係不完整、行業發展監管制度不成熟等原因，緬甸的房地產及建築行業對比其他國家也有其特別之處。本文根據緬甸房地產行業的客觀投資環境，結合本事務所在緬多年來對房地產行業的實務操作經驗，對緬甸預售房地產物業投資進行優劣分析，並給出投資風險控制建議，以供投資者參考。
對比投資購買現房，投資預售物業（期房）有以下主要優勢：
1.較低的價格：這是投資預售物業的一個顯著的優勢，開發商通過預售物業可以在開發階段回收資金，以取得更高的投資收益率及減少資金佔用。在仰光，期房的價格比相同面積及品質的現房價格低近30%。
2.更寬鬆的購房條款：目前在仰光的房地產市場，開發商經常會推出3年期限的分期付款購房選擇，最低首付可低至房價的10%。這有利於購房者在當前資金不充裕的情況下進行投資，提高其購買能力。
3.較好的投資前景：對於一個總體處於上升期的房地產市場而言，在物業預售期間開發商提供的預售價格一般低於該物業建成時同等品質物業的預售價格，因此投資可以得到一定水平的增值。儘管在2015年緬甸的房地產市場比較冷淡，但是隨著大選的順利進行以及未來《公寓法》等相關法律政策的出台，預計在未來1-2年內緬甸房地產市場將逐步升溫。
4.更多樣化的選擇：投資者可以在物業預售階段獲得更廣闊的選擇空間，包括對樓層、單位位置的優先選擇，以期獲得更佳的視角、更便利的通道等物業增值元素。通過與開發商簽訂合法的預售協議，投資者也可以在房屋的建設過程中對所購物業進行監督，並通知開發商及時修補房屋缺陷。在某些樓盤的預售過程中，開發商還給予購房人一定的時間和機會對其所購物業進行個性化，以達到購房人的使用預期。
5.新特點：開發商在預售物業時，一般會在規劃設計過程中融入新的特色和賣點，引入類似廢棄物自動處理系統、酒店式娛樂設施、生態建材等概念以吸引購房者。
在投資預售物業具備以上優勢的同時，也伴隨著以下風險：
1.首先，在目前緬甸房地產市場中常見的預售協議裡，時常包含一些類似“more orless”“subject to change without prior notice”等字眼的條款。這些條款意味著開發商可能會在建設過程中，在沒有預先通知購房者的情況下，變更物業尺寸、建築平面圖、裝修方案、娛樂設施配置等與投資者所購物業直接相關的重要元素。因此，投資預售物業所面臨的風險之一就在於，建成後的物業配置可能會低於在簽訂預售協議時購房者的心理預期。
2.其次，在房屋建設過程中，出於各種原因，開發商可能會延後其在預售協議中與購房者約定的交房時間。在緬甸房地產市場中，很多開發商提供的預售協議中都包含“允許開發商延遲交房一年（或一年以上）”的條款。在低迷的經濟環境下，出於現金流的考慮，很多開發商都會根據售樓的情況調整建設進度，而這顯然會增加開發商按時交房的風險。
3.對投資者來說，最大的風險在於，一旦開發商資金鍊斷裂或破產，而其項目保證金又不足以償還購房者已支付的房款的情況下，購房者所付的房款無法得到清償而遭受的直接經濟損失。
4.在投資者選派其代理人參與購房交易的情況下，也面臨著其代理人（常常為房屋中介）出於專業水平的原因或受賄等原因，致使投資者利益遭受損失的風險。因此，為了避免此類事件的發生，購房者最好能親自參與購房的全部過程。
為了規避在投資預售房地產物業時可能面臨的風險，我們為購房者做出以下提示：
1.在投資購買房地產物業時，優先考慮在市場中享有較高的名譽，並擁有足夠開發經驗和優質產品的開發商開發的樓盤；
2.聘請值得信賴的，有較高專業水平的律師對購房合約進行把關，在確認購房合約條款的合法性及公平性後再與開發商簽約；
3. 確認是否在購房還款期內，有足夠的資金履行與開發商在協議中約定的分期付款的義務；
4.聘請專業的房產經紀公司（鑑於緬甸存在大量的無證房產經紀人，建議購房者只選擇具有良好的執業記錄的專業經紀公司），對預購物業的流程進行引導及把關；
5.在購房前，應確認開發商具備合法售樓的證件（如公司執照、MIC投資許可、YCDC施工許可等文件）。
文章來源：中國法律事務局（緬甸）網站